根据第254号决议,关于将土地用途改为住宅用地时降低土地使用费的规定

读者V.T.T问:V.T.T女士的父母被祖辈留下一块土地,北面与村里的道路接壤;西面、南面、东面与居民房屋接壤,自1980年之前就稳定、长期使用,没有争议。

在1980年的299号地图上显示有3个相连的地块,其中2个池塘位于西侧(一个池塘的地块编号为531,面积132平方米;一个池塘的地块编号为338,面积140平方米),而另一个地块只记录了位于东侧的地块编号为530。

在土地登记簿上,2012年之前,所有土地都以T女士的父母的名义登记,并且除了299号地图上的信息外,没有关于土地信息的任何文件。

2012年,当当地测量Vilap时,她的父母将土地分割成3块,分给孩子们,每块都已获得红皮书。

以她父母名义的地块是4号地块,面积305平方米,红皮书上写的是住宅用地,因为有房子住。T女士夫妇的地块是19号地块,面积251.2平方米,红皮书上写的是多年生植物种植地,因为当时只有花园。她哥哥的地块是30号地块,面积108.5平方米,红皮书上写的是多年生植物种植地,因为只有花园。

2025年12月,T女士夫妇将19号地块的用途改为住宅用地,并已足额缴纳了用途变更费(缴纳100%)。

T女士问,她和丈夫的19号地块是否属于与住宅用地相连的花园、池塘土地,但被分割用于转让土地使用权?当将19号地块251.2平方米的土地用途改为住宅用地时,她和丈夫是否可以根据国会第254/2025/QH15号决议减免土地用途变更费?

农业与环境部对此问题的答复如下:

根据政府2026年1月31日第50/2026/NĐ-CP号议定书第6条的规定,详细规定了国会2025年12月11日第254/2025/QH15号决议的若干条款,规定了在组织实施《土地法》过程中解决困难和障碍的一些机制和政策,规定了对家庭、个人在将土地用途从花园、池塘、农业用地转为住宅用地时的土地使用费计算,规定在第254/2025/QH15号决议第10条第2款c点,如下:

“1. 本条规定的土地使用费的计算一次性适用于一个家庭、个人,并按家庭、个人选择的1块土地计算;在该地块上改变用途或改变其他地块的用途后,土地使用费按按住宅用地价格计算的土地使用费与按农业用地价格计算的土地使用费之间的100%差额计算,该差额在有权机关批准改变土地使用目的时计算。

2. 如果家庭、个人拥有多个地块(包括多个在多个省、直辖市范围内的地块)获准根据本议定书的规定改变土地用途,则该家庭、个人可以选择 01 (一个) 地块,以根据本议定书的规定计算土地使用费。 家庭、个人承诺本内容,并对自己的承诺负责,体现在土地用途变更申请表中。

如果主管机关、有权机关发现家庭、个人已按照第254/2025/QH15号决议第10条第2款c项的规定适用土地使用费计算,但仍建议选择地块以继续享受这项政策,则将信息移交给税务机关,以便税务机关重新计算土地使用费,土地使用费按住宅用地价格计算,与土地使用费按农业用地价格计算的差额为100%;家庭、个人已缴纳的土地使用费(如有)可从重新计算的土地使用费中扣除;同时,家庭、个人必须缴纳相当于土地使用费滞纳金的款项,该款项从土地使用费变更决定之日起计算,直至主管机关、有权机关根据税收管理法向税务机关提交违规移交文件。

3. 土地用途变更次数的计算、确定住宅用地分配限额、选择土地用途变更地块以根据本条的规定适用,自2024年8月1日起计算。

4. 用于计算住宅用地使用费、农业用地使用费的住宅用地价格和农业用地价格是根据政府关于详细规定和指导国会第254/2025/QH15号决议若干条款的第8条规定的土地价格表上的土地价格,该决议规定了在国家机关决定允许改变土地用途时,在组织实施《土地法》方面解决困难和障碍的若干机制和政策。

5. 用于计算土地用途变更时土地使用费的住宅用地限额确定如下:

a) 本条规定的用于计算土地使用费的住宅用地分配限额,是国家机关根据土地法规定规定的住宅用地分配限额,适用于有权机关批准改变土地用途的决定之时。该限额针对每个家庭、个人确定。如果家庭、个人是根据法律规定因分户而形成的,则被视为01个土地使用者,以适用本条规定的土地使用费计算政策。

b) 如果多个家庭、个人共同拥有1块土地的土地使用权,则住宅用地分配限额内的面积确定如下:

对于有权机关允许各家各户、个人分割土地的家庭、个人,确定土地使用费计算限额内的面积,按获得土地使用权、附着于土地的财产所有权证书的每块土地计算,原则上,每个家庭、个人可以根据本议定书的规定,仅根据住宅用地分配限额确定土地面积,以便一次性计算土地使用费。

对于家庭、个人拥有同一地块共同土地使用权,但未履行或未获得有权机关批准分割地块的情况,按照住宅用地分配限额确定面积,则按被任命为共同土地使用权代表的家庭或个人的限额计算。

c) 在本法令中规定的土地使用费计算时,对家庭在当地的住宅用地分配限额,按照在允许改变土地使用目的的决定时向个人分配住宅用地的限额计算,而不取决于家庭中共有土地使用权的成员人数。

6. 本条规定的土地用途变更情况的应缴使用费计算,按照第20条第103/2024/NĐ-CP号议定书的规定执行。

7. 本法令规定的土地使用费的征收、缴纳、检查和管理,按照第103/2024/NĐ-CP号法令(经第291/2025/NĐ-CP号法令修订和补充)、本法令的规定以及税收管理法律执行。

根据国会第254/2025/QH15号决议第10条第2款c项的规定,从土地来源为花园、池塘,与住宅用地相连,但土地使用者将其分割用于转让土地使用权的情况,属于本条的调整范围。

关于家庭、个人将土地用途从花园、池塘、农业用地转为住宅用地时的土地使用费计算内容,规定在第254/2025/QH15号决议第10条第2款c点,并根据政府2026年1月31日第50/2026/NĐ-CP号议定书的指导,该议定书详细规定了国会2025年12月11日第254/2025/QH15号决议的若干条款,规定了在组织实施《土地法》中解决土地使用费、土地租赁费的困难和障碍的若干机制和政策。

在此处阅读原文。