关于出售继承公寓时缴纳个人所得税的问题
出售被继承的公寓是否需要缴纳个人所得税是读者关注的问题,并提出质疑。
读者N.V(河内)提问:在从亲人那里继承一套公寓后,由于没有使用需求,所以想转让。 这个人担心出售公寓所得款项是否需要缴纳个人所得税?
郑文勇律师(河内市律师协会)回答:根据第109/2025/QH15号个人所得税法,由第09/2026/QH16号法律修订和补充,有两种情况需要区分。
首先,需要区分继承交易和继承后转让公寓的交易。 这是两个独立的法律关系,在第一笔交易中免税并不意味着在第二笔交易中免税。
根据规定,在免征个人所得税的情况下,公寓继承人可以在某些特定情况下免征个人所得税。
首先,继承是在符合法律规定的免税关系的亲属之间进行的,包括:夫妻;亲生父母与亲生子女;养父母与养子女;公公、婆婆与儿媳;岳父、岳母与女婿;祖父母与孙子;外祖父母与外孙;兄弟姐妹。
第二,在继承后,如果所有者转让公寓,并且这是他们在越南唯一的住房,同时完全符合法律规定的免税条件,则出售公寓产生的收入也免征个人所得税。
如果必须缴纳个人所得税,如果转让不符合上述免税条件,则出售公寓所得款项将属于个人所得税的应税范围。
《个人所得税法》确定房地产转让所得为应税收入之一。其中包括土地使用权转让所得;房屋和附着于土地的财产转让;土地租赁权、水面租赁权以及以任何形式转让房地产产生的其他收入。
此外,2026年6月30日第253/2026/NĐ-CP号议定第11条继续明确了应纳税的房地产转让收入的范围。
根据这项规定,应税交易包括转让土地使用权;转让土地使用权和与土地相关的财产,如房屋、建筑工程,包括未来形成的财产;转让房屋的所有权或使用权;转让土地租赁权、水面租赁权以及转让房地产产生的其他收入,包括以房地产出资成立或增加企业资本的情况。
事实上,许多人常常混淆在继承时免税与出售遗产时免税。
这是两种完全不同的交易,如果属于法律规定的亲属关系组,继承可以免税。
然而,当继承人将公寓转让给他人时,税务机关将审查该转让交易是否符合免税条件,特别是关于单一住房的条件和相关法律要求。
因此,在签署继承的公寓转让合同之前,居民应仔细审查法律档案和免税条件,以避免被追缴税款、滞纳金或税务行政处罚。
