公寓价格意外逆转

河内新公寓价格远超胡志明市

公寓市场正在录得一个值得关注的动态,河内在初级售价方面远远超过了胡志明市。 在新的供应仍然倾向于中高端市场、投入成本上升以及符合实际居住需求的商品储备有限的背景下,各大城市的公寓价格继续维持在高位,尚未出现明显下降的信号。

根据建设部2026年第一季度房地产市场报告,河内商业公寓的平均售价约为每平方米1.28亿越南盾,高于胡志明市的每平方米1.12亿越南盾。与多年前相比,这是逆转的走势,当时南方市场通常引领公寓价格水平。

在二级市场上,公寓价格总体稳定,但仍维持在高位,只有部分地区录得小幅调整。 在河内,许多项目继续维持高价位,如The Sapphire - Vinhomes Smart City,价格在每平方米8500万-9300万越南盾之间,Vihacomplex约为每平方米9800万-1.15亿越南盾,统一综合体为每平方米1.08亿-1.18亿越南盾,Lumi Hanoi约为每平方米9200万-1亿越南盾。

在高端市场，价格继续创新。一些项目的价格非常高，例如 Vinhomes Metropolis 达到 192-2.58 亿越南盾/平方米，D'。 Le Roi Soleil 的价格为 170-223 百万越南盾/平方米，Vinhomes Skylake 的价格为 140-178 百万越南盾/平方米，Sun Feliza Suites 的价格为 160-210 百万越南盾/平方米。

与此同时,在胡志明市,许多普通项目的价格水平目前低于河内,如卡里隆公寓约6800万-8100万越南盾/平方米,花园门9500万-1.02亿越南盾/平方米或共和国广场5200万-5900万越南盾/平方米。然而,在高端市场,许多项目仍然录得非常高的价格,如The Marq约2.22-2.60亿越南盾/平方米,Vinhomes Golden River2.23-3.60亿越南盾/平方米,Grand Marina Saigon高达4.45-5.57亿越南盾/平方米,或D'Edge Thảo Điền在1.5亿-1.94亿越南盾/平方米之间波动。

越南房地产市场评估研究院的数据显示,在河内,一级平均价格约为每平方米1.28亿越南盾,比2025年增长28%,因为新开盘的项目主要属于豪华细分市场。

与此同时,胡志明市的平均一级价格维持在每平方米1.1亿越南盾左右,与去年持平。而在岘港,平均一级价格约为每平方米9100万越南盾,比2025年增长10%,因为市场上出现了更多豪华项目,随后的销售阶段都进行了价格调整。

供应仍然失衡,短期内价格难以下跌

据建设部称,过去一段时间公寓价格上涨的主要原因是投入成本上升,包括建筑材料价格、土地价格和利率。

河内房地产经纪人黎辉表示,导致公寓价格持续上涨的主要原因是符合实际居住需求的供应持续短缺,而投入成本和资本成本都在增加。

据辉先生说,目前公寓价格的上涨是由于项目开发成本从前期就已经很高,因此很难有降幅。对于拥有完整法律手续、进度良好的项目,价格仍有小幅上涨的趋势。此外,实际购房者仍然占很大比例,因此当该细分市场的供应量不多时,价格几乎很难下降,即使在利率上升的背景下也是如此。

而根据Savills河内研究与咨询部高级总监杜秋女士的说法,市场动力正在逐步改善,但供应仍然主要集中在中端市场。 预计基础设施的扩建将为未来开发更多以更合理的价格销售的大众住宅产品创造条件。

恒女士预测,2026年,河内市场将新增约18454套新公寓,主要属于中高端市场。 兴安和北宁等周边地区有望在满足河内住房需求方面发挥越来越重要的作用,这得益于其在土地和连接基础设施方面的优势。

在胡志明市,中端细分市场的供应持续短缺,导致买家倾向于转移到郊区和邻近省份,如平阳省,那里在价格方面有更多合适的选择。 大型城市项目的发展以及跨区域基础设施系统也在推动扩大住房市场空间的趋势。

世邦魏理仕专家表示,预计在2026-2028年期间,胡志明市的公寓市场预计将从80个项目中增加约58000套,其中东部地区约占总供应量的50%,并将继续发挥主导作用。 然而,由于货源结构仍倾向于中高端,短期内大范围的降价压力被认为尚不明显。

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