公寓价格持续上涨,新的供应集中在高价位

住房流动性恢复,供应仍然有限

根据第一太平戴维斯(Savills)的评估,在宏观经济持续保持稳定增长的背景下,胡志明市房地产市场正在录得流动性的明显复苏,特别是在公寓领域。 2025年,全国GDP增长8%,外商直接投资达到384亿美元,有助于巩固购房者和项目开发商的信心。

然而,与流动性的改善相反,新住房的供应仍然有限,因为许多项目仍在等待完成法律手续或仅实施后续阶段。 这使得市场的短期轨迹继续依赖于土地审批和发展工作的改善程度,同时也有助于维持高价位。

面对中端供应日益稀缺的现状,预计买家将逐渐转移到周边地区和邻近省份,如平阳省,在那里在价格方面拥有更多选择。与此同时,大型城市项目和区域互联互通的基础设施系统的发展正在大力推动扩大住房市场到市中心以外的趋势。

预计在2026-2028年期间,胡志明市的公寓市场预计将从80个项目中增加约58000套,其中东部地区约占供应量的50%,并将继续发挥引领市场的作用。 然而,短期内,新的供应仍然主要来自现有项目的后续阶段或重新启动的项目,反映了项目审批和开发过程仍然需要更多时间才能真正改善的现实。

过去一年的进展表明,市场流动性已显着改善。 公寓板块录得约 11,500 笔交易,吸收率达到 82%,为过去 5 年来的最高水平。 仅 2025 年第四季度就录得约 5,000 笔交易,表明年底需求显着改善。

一级公寓的售价平均达到每平方米1.02亿越南盾,继续上涨趋势,因为新的供应主要集中在中高端市场。 超过1.1亿越南盾/平方米的细分市场目前约占新供应的56%,而低于5000万越南盾/平方米的产品仅剩12%,这表明市场上产品结构存在显着失衡。

第一太平戴维斯越南公司副总经理特洛伊·格里菲斯表示:“公寓市场正在显示出明显的流动性复苏,但供应仍然有限,主要集中在高价位。 这继续造成了不同购买群体之间的分化。”

从长远来看,完善法律框架、解决项目开发中障碍的进度以及大型基础设施项目的完善,有望有助于改善供应。特别是,与公共交通相关的城市发展模式(Transit-Oriented Development - TOD)可以为重点基础设施沿线的住房供应带来更多机会。

大都市别墅、连排别墅引领新供应

别墅和联排别墅细分市场也出现了供应向市中心以外地区转移的迹象,这与大型城市和区域互联互通基础设施的发展息息相关。 市场动力很可能集中在规划明确、互联互通便利的地区,而价格水平越来越依赖于位置和进入重点交通线路的能力。

预计这一发展趋势将在未来几年继续保持。 到2028年,市场预计将从22个项目中增加约15500套住房,约90%的供应集中在市中心以外的地区,如芹椰、平政、茹和第12郡。 根据市场数据,2025年,该细分市场的新供应量将大幅增加约4100套,使一级供应总量达到4800套,同比增长397%。 交易量达到约2000套,反映了对周边地区大型项目的巨大关注。

平均售价约为每平方米土地2.33亿越南盾,由于新供应更多地集中在价格低于市中心的地区,与去年同期相比有所下降。 然而,对于远离现有居民中心的地区,长期的实际居住需求仍然可能面临一些不确定性因素,特别是在基础设施发展进度和居民社区形成尚未同步的情况下。

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