公寓价格居高不下,二级市场局部调整

在投入成本上升的背景下,公寓价格继续维持在高位,但二级市场已经开始出现调整信号,其中包括低于原价的叫卖现象。虽然尚未蔓延,但预计这一趋势将在未来更频繁地出现,反映了市场进入选择阶段时投资者行为的变化。

根据SGO Homes总经理、越南房地产市场研究评估委员会副主席黎庭忠的说法,在一级市场上,由于投入成本的增加,房价仍然维持在高位,并有小幅上涨的趋势。 这使得公寓价格继续上涨,特别是在大城市。

相反,二级市场正在发生不同的变化。钟先生表示,市场并未陷入“冻结”状态,但已进入选择性放款阶段。流动性不再仅仅取决于价格高低,而是越来越与产品的实际使用价值和开发能力相关。目前的二级价格水平与2025年9月至10月的峰值相比有调整趋势,而交易活动变得更加谨慎。

在公寓细分市场中,止损交易已经开始出现,但尚未普及。原因是目前的财务压力不大,同时市场的中期和长期预期仍在维持。因此,流动性仍然主要集中在大型城市——那里有很高的实际居住和租赁需求。

越南房地产市场研究与评估研究院副院长范氏绵女士更深入地分析了这一现象,她认为,抛售止损主要源于一部分参与市场、处于过热上涨阶段的投资者,他们使用了巨大的财务杠杆,特别是那些有延期偿还本金的贷款。

当进入还款期时,在利率上升的背景下,金融压力增加迫使他们不得不抛售以重组现金流。此外,不少投资者被FOMO的心理所吸引,在市场活跃时期买入价差,现在被迫抛售,因为“炒作”的预期没有实现。在抛售供应增加的同时,买家又倾向于观察和谨慎,导致二级市场的流动性放缓。

米恩女士预测,这种现象不会蔓延到整个市场,但难以避免在某些投资者群体和特定细分市场中出现得更频繁。 特别是,来自金融杠杆和利率调整周期的压力正在成为影响抛售决定的重要因素。

这并非市场的普遍趋势,主要发生在曾录得快速增长的地区,或者在使用高杠杆的投资者群体中,他们期望短期“炒作”,利用开发商的利率支持政策。

未来,当贷款进入必须偿还本金和利息的阶段时,财务压力可能会增加,导致止损现象出现更多,特别是在大量借款的投资者群体中。 同时,随着公寓供应的增加,价格竞争压力将更加明显,尤其是对于未来形成的产品。 持有这种类型的投资者既要承担长期的贷款利息费用,又没有运营资金,从而增加了不得不低于预期出售的可能性。

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