延迟过户红皮书,既被罚款,转让、赠与、抵押时也面临困难

精通法律律师事务所(胡志明市律师协会)答复:亲属去世后留下土地使用权,许多家庭只办理在公证执业机构申报或分割遗产的手续,然后继续管理和使用土地,而没有办理土地使用权变更登记手续。

不少人认为,共同继承人已达成一致或已有公证文件,土地使用权自然属于继承人,无需进行任何其他手续。然而,这种理解对土地法律法规的理解不充分,可能导致行政处罚。

根据2024年《土地法》第133条第1款,土地变动登记对于土地使用者和国家出让土地进行管理的人员是强制性的。

对于土地使用权已登记但随后发生变更的情况,土地使用者必须进行变更登记。值得注意的是,2024年《土地法》第133条第1款a项明确规定,因继承而变更土地使用权的情况是必须登记土地变更的情况之一。

因此,在完成遗产申报或分割后,继承人不仅有权使用土地,还必须在土地登记机关办理变更登记手续,以根据法律规定更新土地使用权证书和地籍档案上土地使用者的信息。

这项手续的执行期限也由法律具体规定。根据2024年《土地法》第133条第3款和实施细则,继承人必须在完成土地使用权分割(遗产)之日起法定期限内进行变更登记。

按时登记不仅有助于国家全面更新有关土地使用者的信息,而且还保障了继承人在管理和处置财产过程中的合法权利和利益。

如果继承人未按规定办理变更登记,则可能被处以行政处罚。具体而言,第123/2024/NĐ-CP号议定第16条第2款规定,在必须登记的情况下,个人未办理土地变更登记的,将被处以200万至300万越南盾的罚款。

对于组织,根据第 123/2024/NĐ-CP 号法令第 5 条第 3 款,处罚金额是适用于个人的两倍,但法令另有规定的除外。

值得注意的是,罚款并不意味着违规者可以免除登记变动的义务。根据第123/2024/NĐ-CP号议定书第16条第3款,对该行为的补救措施是强制执行土地登记程序或按照规定登记土地变动。

换句话说,即使已经缴纳了罚款,继承人仍然必须在土地使用权证书上办理过户手续。

继承后延迟或未登记过户不仅会带来被处罚的风险,还会带来许多其他法律后果。

在证书仍以已故者的名义登记期间,继承人在进行转让、赠与、抵押或以土地使用权出资等交易时将遇到困难。

事实上,许多转让档案被主管机构或公证机构要求暂停,以便在继续进行交易之前完成变更登记手续。

此外,拖延多年还可能导致共同继承人之间的纠纷,或者在发生其他法律关系时,给确定拥有土地使用权的主体带来困难。

可以看出,现行法律已经相当明确地规定了因继承而改变土地使用权时登记变更的义务,以及对不履行行为的处罚。

因此,在完成遗产申报或分割手续后,继承人应主动在土地登记机关办理变更登记手续。

这不仅确保了国家充分确认土地使用权,而且避免了行政处罚的风险,并限制了今后在土地使用过程中可能产生的纠纷。

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