《房地产经营法》(修订草案):保护双方利益

保持合同价值5%的机制

律师、硕士范清俊——河内市律师协会——认为,这项提议在平衡投资者和买方之间的权利和利益方面是有合理依据的。

在向客户交付住房后,卖方必须根据买卖合同的全部价值开具发票,尽管当时买方仅支付了合同价值的95%。

事实上,即使开发商已经完成了属于其责任范围的手续以颁发证书,从客户那里收取剩余的5%有时仍然会遇到困难,原因有很多,特别是在客户延误或尚未充分配合的情况下。

在移交房屋后,开发商基本上必须履行与全部交易价值相关的财务和会计义务,而合同价值的5%仍未支付。

同样,如果各方同意客户自行办理颁发证书的手续,或者客户在提供文件、完善档案以服务于颁发证书的过程中尚未充分配合,由于证书尚未颁发,开发商仍无理由收取剩余的5%。这可能会影响开发商的权益,尽管延误的原因并非完全来自企业。

因此,草案中关于将未来形成的住房价值的5%转移到担保账户的规定是一个相对协调的方案。该机制既维持了开发商在办理颁发证书手续方面的法律责任,又确保当开发商已完全履行义务时,买方也将按照合同履行相应的财务义务。

各方利益平衡

阮文鼎律师——房地产法律专家认为,这项规定将确保各方之间的利益协调,既约束投资者的责任,必须尽快提交档案并完善手续,以便国家机关向买方颁发粉色产权证,又约束买方的责任,避免因没有需要颁发粉色产权证而拖延。

原则上,在开发商交付房屋并办理所有手续,以便国家机关向买方颁发粉色产权证后,开发商已完成100%的义务,因此需要自动支付合同价值的100%,而无需依赖买方的意愿。 这项规定确保公平,符合生活道德。

然而,也需要提出一个问题:如果项目出现问题,导致红皮书发放延误,这将对买方造成损害,因为合同价值的5%可能会被无限期扣留。

阮文鼎律师认为,这也是一个在实践中可能发生的情况。 然而,从动机和目的来看,开发商不会希望延迟向客户发放房产证,相反,会努力尽快解决冻结资金并获得 5% 的款项。 卖方和买方都希望证书的发放尽快进行,因此将共同配合办理手续。 因此,只有在因客观原因导致房产证发放延误时,客户和开发商才会遭受损失。 为了保护买方,该法律或法令草案可能会规定将钱存入冻结账户的期限; 期限到期且未获得证书,则向客户退还本金和利息,除非双方同意延期。

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