房地产投资者在投资时越来越谨慎

资金大量转移到实际价值资产中

越南房地产市场评估研究院(VARS IRE)的研究数据显示,越南房地产市场正在经历“健康净化”过程,投资者的行为和市场运行逻辑都发生了明显的变化。

如果说以前,普遍的心理是害怕错过机会并根据短期价格上涨的期望投入资金,那么现在买家已经更加谨慎,选择更加仔细。除了法律因素和开发商的能力外,房地产的实际开发能力、流动性和可持续增长空间等标准也越来越受到重视。

从2025年第三季度末开始,利率上升导致投资者情绪更加谨慎。 然而,由于项目投入成本日益增加,一级价格仍维持在高位。 新土地价格表自2026年初生效,朝着接近市场价格的方向发展,有助于提高公平性和透明度,但也显着增加了项目开发成本,因为土地价格占房价的30%。

与此同时,来自建筑材料价格、财务成本、人工成本和相关实施成本的压力。 从 2026 年 3 月左右开始,由于这些成本逐渐转移到产品成本中,许多项目的销售价格比上一阶段上涨了 2% 到 5%。

在河内,新开盘项目的平均售价约为每平方米1.28亿越南盾,比2025年增长28%;如果算上兴安省,平均价格约为每平方米8700万越南盾。在胡志明市,平均售价约为每平方米1.1亿越南盾,略高于2025年。与此同时,在岘港,平均售价约为每平方米9100万越南盾,增长约10%,这主要是由于豪华供应的出现以及后续销售阶段的价格调整。

房地产的推动力

根据 VARS 的说法,在中长期内,房地产市场预计将继续增长,但将朝着更严格的选择方向发展。

这一周期的主要动力之一是完善和同步土地、住房和房地产经营的法律体系。 这不仅是解决陷入困境的项目困难的基础,也为新项目铺平了道路,同时充当“天然过滤器”,逐步淘汰弱势、缺乏财务能力、无法实施或不符合市场透明度要求的投资者。

此外,基础设施继续是重塑房地产市场发展空间的根本动力。 隆城机场、嘉平机场、环路3、环路4、河内-广宁高速铁路、槟城-芹椰以及大型物流走廊等工程,不仅改善了互联互通能力,还为形成更大、更综合、更规范的城市区奠定了基础。

值得注意的是,2026-2030年期间的中期公共投资总额预计将达到8.22万亿越南盾,是2021-2025年期间的2.7倍,这将成为推动整个经济,特别是房地产市场的动力。

与此同时,宏观因素,特别是利率水平的演变,继续在塑造资本成本、风险偏好和投资者收益率预期方面发挥关键作用。

下一阶段一个值得关注的趋势是从单极城市模式向多中心模式的转变。“可持续离心”不再是情感性的离心,而是有针对性地向卫星城市、大城市、超级城市和新规划、基础设施连接良好的地区发展。这一趋势有助于市场进行深度重组,形成新的增长极,同时为资金和人口的合理分配创造条件,而不是继续集中在核心中心区域。

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