公寓价格上涨但交易量下降,市场面临调整压力

投资者使用金融杠杆面临巨大压力

公寓市场正在录得显著进展,公寓价格上涨,但由于投资资金出现回流迹象,流动性大幅下降,买家对利率压力和市场风险变得更加谨慎。

根据One Mount Group最近的报告,在经历了过热的增长期后,河内房地产市场明显放缓。该单位记录到2026年第一季度整个市场的交易量约为11,100个产品,包括住宅用地和公寓,与上一季度相比下降了50%,与去年同期相比下降了12%。

值得注意的是,公寓板块录得约4000笔转让交易,环比下降60%,同比下降26%。

胡志明市市场在2026年第一季度录得约3700套新开盘公寓,比2025年第四季度下降了75%。

据One Mount Group称,季度大幅下跌反映了季节性因素和春节后买家的谨慎情绪。与此同时,年均下跌表明,投资资金在利率、通货膨胀和地缘政治风险等宏观因素面前越来越谨慎。

这一进展也记录在建设部的报告中。据该机构称,第一季度全国共有超过139800笔房地产交易,同比下降近8%。仅公寓和独立住宅板块就记录了约30850笔交易,环比下降近19%。

高纬物业市场研究部经理阮丽丽表示,在新的供应和准备交付的产品数量大幅增加的背景下,公寓市场的流动性正在下降。

据Ly女士称,2026-2028年期间,河内预计将向购房者交付超过28000件商品。大量供应同时出现,流动性放缓,这将对使用金融杠杆的投资者群体造成巨大压力。

“该小组正面临维持资产的高成本,同时必须与来自开发商的具有吸引力的销售政策和许多优惠的全新商品竞争”——Ly女士评论道。

高纬物业的专家补充说,未来两年,河内可能会迎来超过68000套新公寓,并有向市中心周边地区大幅转移的趋势。大量供应将对投机性产品造成明显的降价压力,这在很大程度上取决于基础设施正在发展的地区对价格上涨的预期。

“由于利率波动以及市场将出现更合理的价格调整的预期,买家的谨慎情绪可能会在未来一段时间内持续存在,”她说。

谨慎的投资者情绪

河内房地产经纪人陈文雄先生认为,目前的市场与2024-2025年的过热时期大相径庭。

据雄先生说,此前许多投资者愿意在项目开盘时立即出资,希望在几个月内“炒作”赚取差价。 然而,目前投资客户数量大幅下降,尤其是使用银行贷款的群体。

雄先生说:“以前有些公寓只需要卖几天就能有客户预订,但现在挂上一个月仍然难以交易。公寓价格仍然很高,但买家不再像以前那样接受轻易下注和快速结算。”

据该经纪人称,过去两年河内公寓价格上涨过快,导致投资利润率日益缩小。与此同时,贷款利息、财务成本和不断涌入市场的新供应压力,导致许多投资者选择收回现金流,而不是继续“囤货”。

雄先生认为,市场正进入更严格的筛选阶段,其中有实际需求、位置优越、法律完善的产品仍保持流动性,而价格过高或位于尚未同步发展的区域的公寓将在未来一段时间内面临更明显的调整压力。

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