公寓价格上涨,开发商预计利润过高

根据开发商的利润预期,公寓价格被推高。

公寓价格和许多住房产品目前仍维持在高位,特别是在自主定位的高端项目中。 在实际购买力尚未跟上预期利润的背景下,而利率和资本成本的压力越来越大,房地产市场正进入必须分化和调整的阶段。

阮志清先生——西湖国际高楼公司总经理在接受《劳动报》采访时分析说,目前一个容易被注意到的问题是,主要产品掌握在10-20家投资者手中。 货源集中在这个群体中,导致销售价格通常以项目之间的相互参考的方式确定。

然而,市场价格实际上并不取决于投资者的期望,而是由真正有居住需求的买家决定。因为无论设定多么高的利润目标,最终产品都必须卖给买家居住或出租。“真正有居住需求的人才是决定市场价格的人”,清先生强调。

据这位人士称,以目前的高价位加上银行利率的压力,市场肯定会发生调整。 在目前的资金成本水平下,投资者不能继续长期囤积商品,只为等待合适的买家,而资金才是重要的因素。

纵观供应结构,目前的问题不仅在于高端市场占有很大比重,还在于市场正混淆了真正高端产品的概念,以及许多项目自我定位为高端产品。 对于真正意义上的高端产品,开发商已经非常清楚地确定了目标客户群体,因此不必过分担心销售。

与此同时,大多数市场却抱着“那家伙卖了10,我也得卖10”的心态,也就是说,对利润的期望被推高了,导致每个项目都贴上了高端标签,并认为必须以非常高的价格出售。

许多实际项目并非真正高端,特别是位置并非独一无二,但仍设定高价。当市场不接受时,就必须进行调整。 事实上,已经有不少项目维持了多年的价格,仍然无法销售,甚至滞销5-10年。 这表明真正的高端产品有自己的细分市场,而超出吸收能力的利润预期迟早也会被市场净化。

市场分化严重

关于2026年越南房地产的走势,阮志清先生认为市场将继续出现非常明显的分化。 这意味着在此阶段的投资需要与以前完全不同的思维方式。

如果只在当地范围内买卖,那么投资者肯定要重新考虑。因为目前有条不紊地投资的产品不仅面向国内客户,还面向迎接国际投资者。

因此,投资的故事不再是将单笔资金投入该地区的一个项目,而必须关注卫星城市的方向,这些地方具有发展动力和连接能力。 投资者必须着眼于长期战略,而不是仅仅在短时间内买卖。

另一方面,目前市场上的房地产产品与以前有所不同,因为占据很大比例的细分市场是高档房地产。 对于这个细分市场,有能力立即购买的人不多,因此买卖以快速获利的故事不再像以前那么容易。

“以前很多人认为只要卖出去就能比银行存款获得更高的利润,但现在情况并非如此简单,”清先生说。

另一个压力是房地产市场的发展速度快于银行的融资能力。信贷空间有限,因此从开发商到投资者都必须寻找其他资金来源。

如果想投资成功而只指望银行贷款,那仍然是短期投资,在当前形势下很难取得成效。 按照目前的情况,市场将只剩下长期投资策略和符合实际吸收能力的空间。

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