将土地用途改为住宅用地的重要注意事项
将土地用途转为住宅用地必须依据规划和相关土地使用条件。
林同省的一户居民拥有一块面积为 58.6 平方米、宽度为 4.97 米的土地,是多年生作物种植地,已为这对夫妇颁发了单独的土地证。 这块土地位于一条道路边界为 2.1 米的巷子里。
这位居民表示,在办理将土地用途转为住宅用地的手续时,该档案被乡级人民委员会拒绝。给出的理由是依据林同省人民委员会2021年11月15日第41/2021/QĐ-UBND号决定,该决定颁布了关于大叻市各坊辖区内住宅和独立工程规划、建设管理的红线和主要指标。
根据当地的通知,该地块属于隔离建筑规划区。对于路边小于10米的巷子,地块的最小宽度必须达到10米,最小面积200平方米,才能转为住宅用地。与此同时,上述地块不符合宽度和面积条件。
基于这一现实,林同省的居民建议澄清根据《土地法》改变土地用途是否取决于根据《建筑法》制定的住房建设规划。 同时,对于已规划分区为住宅用地的地块,目前是否可以改变用途为住宅用地。
针对这一内容,农业与环境部表示,由于没有具体地块的管理和使用档案,土地管理局尚未有依据详细答复每种情况。该机构建议居民将附有相关档案和文件的文件发送给当地土地管理职能部门,以获得指导并按其权限解决。
关于允许改变土地用途的依据,农业与环境部援引《土地法》第116条第5款。 据此,允许将居民区内农业用地、同一地块内有住宅用地的农业用地转为住宅用地或将非住宅用地转为住宅用地,对于家庭、个人,应依据已获主管机关批准的县级土地利用规划、总体规划或分区规划,按照城市规划法律的规定。
《土地法》第116条第6款也规定,对于不属于根据投资法批准投资主张、批准投资者的情况,土地出让、土地租赁、允许改变土地用途的依据,应按照政府的规定执行。
农业与环境部补充说,第102/2024/NĐ-CP号议定书,经第226/2025/NĐ-CP号议定书补充,规定了土地出让、土地租赁、允许改变土地用途的依据,对于不属于批准投资主张、批准投资者的情况,是乡级土地利用规划或根据有权机关批准的城市和农村规划法律制定的规划。
此外,《土地法》第122条规定了土地出让、土地租赁、允许改变土地用途的条件。第151/2025/NĐ-CP号议定书还允许在重新安排后,各乡级行政单位继续使用县级土地利用规划、县级年度土地利用计划或已于2025年7月1日之前批准的城市、农村规划,作为土地管理依据,直到完成审查、制定新的行政单位的土地利用规划和计划。
据农业与环境部称,土地法已规定了针对具体情况允许改变土地用途的依据。 然而,对于转为住宅用地的情况,改变用途后的土地必须确保可用于居住目的,包括建造房屋和服务于生活的活动。
因此,除了根据土地法依据外,考虑将土地转为住宅用地还必须满足其他相关法律条件。 有权机关将具体审查每份档案,以根据土地法和相关规定做出决定。
