更严格地控制社会保障性住房的转让

根据2023年《住房法》的现行规定,社会保障性住房的购房者自足额付款并获得证书之日起5年后获准转让。在此后,买卖将按照市场机制进行,不限制转让对象。

然而,在正在征求意见的法律修订草案中,建设部建议按照更严格的控制方向进行修改。 使用五年后,社会保障性住房的业主如果想出售,将不再可以自由交易,而只能转让给符合享受社会保障性住房政策条件的人员。

这项提议源于许多社会保障性住房在限制交易期限后,像商业住宅一样被买卖,价格大幅上涨,甚至接近商业住宅。

河内的一项调查显示,许多社会保障性住房项目曾经的开盘价约为每平方米 1100 万至 1800 万越南盾,但在 5-10 年后增加了 4-7 倍,达到每平方米 6000 万至 8000 万越南盾。一些公寓的交易价格约为 50 亿越南盾,与同一地区的商业住房相比,已经没有太大差异。 这种发展使得原本为低收入者准备的社会保障性住房在使用一段时间后变得难以获得。

关于这个问题,律师、硕士范清俊(河内市律师协会)认为,社会住房是由国家在土地、信贷、税收等方面的优惠政策形成的,因此对处置权设定限制是必要的,以确保社会保障目标,避免将公共利益转化为私人利益。

实际上,这是自初步交易确立以来法律逻辑的延续。 社会保障性住房并非完全按照市场机制运作,而是根据政策分配给具体对象。 因此,继续控制二级市场上的受让人是合适的,确保了政策的统一性。

事实表明,允许自由转让一段时间后,导致了社会保障性住房“商业化”的趋势,降低了该政策的最初意义。 一种由优惠机制形成的资产可能会迅速成为市场盈利的工具,从而导致投机、牟利的风险,并缩小弱势群体获得住房的机会。

范清俊律师认为,从法律和政策目标的角度来看,限制受让人是合理、必要的,并且不与财产处置权相矛盾。 这也是确保社会住房在整个交易生命周期中保持其本质的方式,而不是在一段时间后被“商业化”。

从另一个角度来看,阮文鼎律师(河内市律师协会)认为,在执行规定时需要考虑到可行性。目前,当开发商出售社会保障性住房时,对对象的审查在开发商和管理机构(包括建设厅)的参与下严格执行。

然而,在二级市场上,当人们有转售需求时,核实买方将会产生许多障碍。 “谁将负责核实? 卖方、买方还是管理机构? 投资者在多年后是否会回来这样做?”——他提出了这个问题。 他认为,如果没有明确的执行机制,规定可能难以适用,降低了法律效力,并影响了人们的遵守意识。

建设部的提议表明,努力将社会住房恢复到符合社会保障目标。 然而,政策需要在防止牟利和保障人民合法权益之间取得平衡。 在推动到2030年社会住房发展的背景下,法律框架不仅需要严谨,而且必须足够灵活,以使市场可持续发展。

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