扩大拥有社会保障性住房的机会

来自被困小组的“瓶颈”

在3月24日的会议上,政府常务委员会一致同意修改和补充第100/2024/NĐ-CP号议定书。 这一变化的重点是提高平均收入水平,以审查购买社会保障性住房(NƠXH)的对象。 这被认为是对河内和胡志明市等大城市房价飞速上涨、远远超过劳动者收入增长速度的及时反应。

事实上,中等收入群体的市场存在“沉寂期”。他们是收入高于贫困线的人,但没有足够的潜力进入商业住宅。阮文南(32岁,在河内市纸桥坊租房)一家的故事就是一个典型的例子。

这对夫妇的总收入约为每月 4200 万越南盾。 凭借近 9 亿越南盾的积蓄,南先生曾自信地寻找购买商业公寓。 然而,一套目前基本的两居室公寓的价格也徘徊在 50 亿至 60 亿越南盾之间。 如果从银行借款约 30 亿越南盾,他家每月将不得不支付 2000 多万越南盾的本金和利息,承担贷款利息的风险太大了。 因此,他没有足够的能力购买商业住宅,而购买社会保障房又受到旧收入门槛的规定的影响。

来自专家的共识

从专业角度来看,胡志明市银行大学讲师周廷灵博士表示支持:“从供需角度来看,政府正在努力解决拥有100万套社会保障性住房的问题。目前,房地产市场正集中于中高端商业住宅领域。随着房价越来越高,想要拥有实际住房的人越来越难以有机会拥有。”

灵先生举例说明了河内严峻的现实,当时公寓平均价格已达到每平方米1亿越南盾,即使是收入2000万至2500万越南盾的人,对商业住房也“无望”。 因此,扩大社会保障房的受益对象是解决中等收入群体安居需求的直接解决方案。

同样,阮文鼎律师(河内市律师协会)也认为:“增加人均收入以享受社会保障性住房政策,如议定草案(个人每月增加2500万越南盾的平均收入,夫妻每月增加5000万越南盾)将扩大享受社会保障性住房支持政策的对象,更好地满足人民的住房需求。 这是一个无法通过市场机制获得商品房的群体,因此需要国家的支持,以确保他们安居乐业的需求。”

然而,阮文鼎律师对放松受权条件的速度与市场响应能力之间的失衡表示担忧。

鼎先生分析说,最近一段时间,在一些社会保障性住房项目中,当开发商开始销售产品时,供应量经常无法满足需求。 每次销售只有几百套公寓,但实际提交的申请数量却高达几万份。

“在这种背景下,继续扩大对象的提议将继续‘放松需求’,而供应总体上尚未改善。‘放松供应’的速度未能跟上‘放松需求’的速度,这将使‘竞争’、‘竞赛’以提交购买社会保障性住房的申请变得更加紧张、激烈”——律师鼎分享道。

地方政府在适用收入上限方面需要灵活。

根据阮文鼎律师的说法,排除河内和胡志明市这两个特殊城市,那么每月2500万越南盾的收入上限被归类为其余32个地方的“相当高收入”群体。如果大规模实施,可能会影响地方预算。原因是社会保障性住房项目免于土地使用费;如果城市住宅、商业住宅项目数量减少,将无法获得土地使用费、土地租赁费,而目前土地收入在地方预算收入中仍占很大比例。

关于需要根据地方灵活性的观点,周廷灵博士建议:“在调整法令中的收入水平时,只应按地区实施,而不应一刀切。例如,在胡志明市,我认为这个水平很正常,但在其他省份,2500万越南盾/人的收入水平却接近中高收入群体。

需要一个适应系数,而不是“追随”修改

除了预算问题,周庭灵博士也担心,将收入门槛固定在一个固定的数字上,将使政策始终处于“追逐”现实的状态。

当通货膨胀指数(CPI)发生变化时,迫使我们修改法令以适应。与其被动地追随现实,根本的解决方案是需要一个可转换系数,帮助收入门槛根据CPI波动进行自我调节,从而确保政策的可持续性和灵活性。

为了解决舆论担忧的“购买份额竞争”问题,周庭灵博士为市场提出了一个更具结构性的愿景。他认为,社会住房的蓬勃发展不仅仅是数量问题,而必须是细分市场的转变,以适应人民多样化的收入范围。

“未来,社会住房细分市场可能会更多,并根据不同人群的收入细分市场进行设计。这是社会住房真正成为重塑市场力量的必要信号。与其只关注一个通用模式,不如根据支付能力实现产品多样化,这将有助于供需在最实际的接触点相遇。”

这一观点与阮文鼎律师关于区分对象群体的提议密切相辅相成。

据丁律师称,对于月收入低于1000万越南盾的自由职业者或普通劳动者——这类几乎没有能力买断公寓的人——国家需要专注于租赁住房的供应。

林博士将社会保障性住房产品“分级化”与丁律师“大力推进租赁住房基金”相结合,是确保以下情况的关键:收入较高者(接近2500万越南盾的上限)有住房可购买,而低收入者仍然可以通过租赁形式安居乐业,避免所有人像现在这样涌入一个“狭窄的门”。

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