按照对人民有利的方向建立土地价格调整系数
胡志明市调查了近 10 万条道路,以建立 K 系数,旨在调整土地价格,使其贴近市场,避免增加居民和企业的财务负担。
调查近 10,000 条道路以建立 K 系数
胡志明市人民委员会已批准在胡志明市建设土地价格调整系数(K系数)项目,自2026年7月1日起实施。该项目将在9746条道路、路段实施29000份调查问卷。每条道路将至少有3份由评估机构进行的调查问卷,旨在收集与市场动态相关的数据。
K系数用于根据地区、位置调整土地价格表,作为计算土地使用费和财务义务的依据。 建立该系数旨在减少国家价格与市场价格之间的差距,同时提高管理的透明度。
在实施过程中,各单位将调查、分类土地、划分价值区域、选择标准地块并建立比较表,以计算每个位置的K系数。 同时,现行K系数的应用结果也将进行审查和分析,以完善新的建设方法。
该项目在全市范围内实施,调查单位基本为乡、坊级。收集的数据将被汇总和处理,以形成服务于管理工作的通用数据库。
根据第254/2025/QH15号决议,各地方必须在7月1日之前颁布系数K,作为计算土地使用费、土地租赁费和相关财务义务的依据。
此前,胡志明市已于2026年初开始实施新的土地价格表。K系数将乘以土地价格表,以使计算价格更接近市场价格,从而有助于提高土地管理的透明度。
土地使用费可能会上涨
K系数包括市场波动调整系数、规划调整系数、影响地价的其他因素调整系数。初步调查显示,用于计算土地用途变更、赔偿金的K系数预计将达到1.2倍或以上,具体取决于位置。对于农业用地,K系数可能会更高。
许多人认为,建立 K 系数必须确保客观性和公平性。DG Capital 投资总监阮维芳博士认为,胡志明市的土地价格表目前在许多地区都处于高位,建立 K 系数需要从增加思维转变为紧贴市场的调整思维。建立与实际价格相符的土地价格表是一个相当重要的方向,因此需要按照调整的方向建立,以贴近实际,而不是默认 K 系数必须增加。如果价格基础已经很高,而按照旧的“K 总是大于 1”的思维建立 K 系数,那么很容易导致人民的财务义务计算价格上涨。
这位专家提出的解决方案是,系数必须从实际交易数据中确定,在某些地方可以等于1或小于1,而不是默认大于1。这有助于减轻民众和企业在物价上涨和经济仍面临诸多困难的背景下的财务负担。
不仅家庭、个人受到影响,根据胡志明市房地产协会(HoREA)主席黎黄洲的说法,用K系数确定地价导致项目应缴纳的土地使用费非常高,不合理,因此需要建立适用于每个区域、位置、项目的地价调整系数,以适用于房地产、商业住宅、城市地区。
黎黄洲先生举例说明:假设胡志明市阮贤路有一块土地,面积1公顷,地价表为5660万越南盾,目前地价调整系数约为1.4倍,即约8000万越南盾/平方米。 这样,如果适用“地价表x地价调整系数”,那么在收回土地、交付土地、改变土地用途时,将适用8000万越南盾/平方米的地价。
与此同时,同样在阮贤路,高层公寓住宅项目,土地面积为10000平方米,土地利用系数为7倍。目前公寓价格为每平方米5000万越南盾。
将项目实施时间定为2年,扣除销售、管理、贷款利息、投资者利润和建设成本后,如果采用“盈余方法”,盈余价值仅为每平方米3500万越南盾,而按“K系数”计算为8000万越南盾/平方米(高出2.28倍)。因此,为了不亏损,企业必须将售价提高到每平方米1亿越南盾以上。
从上述例子可以看出,当采用新的价格表时,土地使用费可能会突然增加,给项目成本带来巨大压力。 如果不提高售价,企业很难站稳脚跟; 相反,房价有继续攀升的风险,供应更加稀缺。
据周先生称,房地产项目、商业住宅、城市住宅用地的估价与独立住宅用地不同,因为规模大,土地利用系数高,但建筑密度低,以及各细分市场之间投资额的巨大差异。 因此,需要建立贴近实际的 K 系数,避免产生反作用,增加企业和人民的财务负担。
