从园地、池塘地转为住宅用地时的土地使用费计算方法
关于将土地用途从花园或池塘转为住宅用地的土地使用费规定引起了人们的关注。
根据第50/2026/NĐ-CP号议定第6条的规定,关于对家庭、个人在将土地用途从花园、池塘、农业用地转为住宅用地时计算土地使用费的规定,在第254/2025/QH15号决议第10条第2款c点规定如下:
土地使用费计算的一般原则
本条规定的土地使用费计算一次性适用于一个家庭、个人,并按家庭、个人选择的1块土地计算;在该地块上改变用途或改变其他地块的用途后,土地使用费按按住宅用地价格计算的土地使用费与按农业用地价格计算的土地使用费之间的100%差额计算,该差额在有权机关批准改变土地使用目的时计算。
多块土地的情况
对于家庭、个人拥有多块土地(包括多个位于中央直辖省市范围内的土地)并获准根据本法令改变土地用途的情况,该家庭、个人可以选择一块土地,按照本法令的规定计算土地使用费。
家庭、个人承诺本内容,并对自己的承诺负责,体现在土地用途变更申请书中。
注意:
对于机关、有权机关发现家庭、个人已按照第254/2025/QH15号决议第10条第2款c项的规定适用土地使用费计算,但仍建议选择地块以继续享受此政策的情况:
向税务机关移交信息,以便税务机关重新计算土地使用费,按土地价格计算的土地使用费与土地用途变更决定时按农业用地价格计算的土地使用费之间的差额为100%;
家庭、个人已缴纳的土地使用费(如有)从重新计算的土地使用费中扣除;
家庭、个人必须缴纳相当于土地使用费滞纳金的款项,该滞纳金从土地用途变更决定之日起计算,直至主管机关、有权机关按照税收管理法律向税务机关提交违规移交文件。
开始计算用途变更次数的时间
计算土地用途变更次数、确定住宅用地分配限额、选择土地用途变更地块适用,自2024年8月1日起计算。
确定土地价格以计算费用的方法
——用于计算住宅用地使用费、农业用地使用费的住宅用地价格和农业用地价格是根据政府关于详细规定和指导国会第254/2025/QH15号决议若干条款的第8条规定的土地价格表上的土地价格,该决议规定了在有权机关决定允许改变土地用途时,在组织实施《土地法》方面解决困难和障碍的若干机制和政策。
确定住宅用地分配限额的方法
——改变土地用途时,用于计算土地使用费的住宅用地限额确定如下:
用于计算土地使用费的住宅用地限额是,根据土地法律法规,由有权机关规定的住宅用地限额,适用于有权机关批准改变土地用途的决定之时。
该限额针对每个家庭、个人确定。根据法律规定,由分户形成的家庭、个人,被视为土地使用者,以适用本条规定的土地使用费政策。
—— 多人共同拥有同一地块土地使用权的情况
如果多个家庭、个人共同拥有1块土地的土地使用权,则住宅用地分配限额内的面积确定如下:
如果可以分割地块:确定土地使用费计算额度内的面积是根据获得土地使用权、附着于土地的财产所有权证书的每块土地计算的,并且按照每户家庭、个人只能根据住宅用地分配额度确定土地面积以一次性计算土地使用费的原则。
如果不分割地块:根据住宅用地分配限额确定面积,则按照被任命为共同土地使用权代表的家庭或个人的限额计算。
注意:
根据本议定书的规定,在计算土地使用费时,对家庭在当地的住宅用地分配限额,按照在允许改变土地使用目的的决定时向个人分配住宅用地的限额计算,而不取决于家庭中共有土地使用权的成员人数。
应缴款项的计算方法
——对于本条规定的土地用途变更情况,应按照第20条第103/2024/NĐ-CP号议定书的规定计算应缴的使用费。
据此,根据第20条第103/2024/NĐ-CP号议定书的规定,关于计算应缴纳的土地使用费如下:
——如果土地使用者不免除、减免土地使用费,不属于退还赔偿、援助、安置费用的情况,则应缴纳的土地使用费是根据第6、7、8、9、10、11、12、13、14和15条第103/2024/NĐ-CP号法令的规定计算的土地使用费。
——如果土地使用者减免土地使用费,并获得赔偿、援助、安置费用的返还,则应缴纳的土地使用费按如下方式计算:
应缴纳的土地使用费 = 土地使用费按照第 20 条第 1 款的规定计算,第 103/2024/NĐ-CP 号法令 - 土地使用费根据本法令第 19 条的规定减少(如有) - 补偿、援助、安置费用根据第 16 条第 103/2024/NĐ-CP 号法令的规定从土地使用费中扣除(如有)。
