房地产价格预计难以大幅下跌,2026年是耐力考验
过去2-3年,房地产价格已经形成了新的水平,预计难以大幅下跌。 2026年,市场进入净化阶段。
在经历了过热的增长周期后,房地产市场正进入新阶段,资本成本压力增加,对企业的运营重组要求日益明显。 资金流、利率和产品结构继续是影响2026年前景的因素。
关于信贷资金流向的分析,越南投资发展银行(BIDV)首席经济学家陈文力博士指出,房地产目前不属于优先信贷领域,社会住房和工业园区除外。这意味着房地产企业必须接受比上一阶段更高的资本成本,并且很难期望利率回落到2020-2021年那样的低水平。
尽管如此,银行信贷并非唯一的资金渠道。 2025年,对房地产的FDI达到约63亿美元,占注册FDI总额的20%,放款近20亿美元。 房地产企业债券市场也录得明显复苏,发行额约为123.5万亿越南盾,比2024年增长40%。 据Cấn Văn Lực博士称,这些数字表明市场并不缺钱,但需要合理调节,以避免局部过热增长。
在新形势下,陈文力博士建议房地产企业需要改变发展思维。 分散投资,同时实施10-15个项目,而现金流有限,如果市场波动,将存在巨大风险。 他认为企业需要紧跟政策,主动预测利率、成本和需求。
关于产品结构,这位专家强调,供需失衡仍然是一个大问题。 高端市场需要谨慎考虑,而中端住房、社会住房和经济适用房仍然严重短缺。 他还认为,过去2-3年房地产价格已经形成了新的水平,很难大幅下降。
因此,根据陈文力博士的说法,市场调节需要基于三个支柱:增加适当的供应,灵活运用财政政策(税收-费用)和谨慎地管理货币政策。
“目前最大的挑战是找到平衡点:控制风险,但不能过度削弱市场,因为房地产仍然是国民经济的重要支柱”,陈文力博士强调。
从市场角度来看,根据越南房地产经纪人协会(VARS)的说法,2026年,投资者必须转向选择性思维,优先考虑具有实际使用价值、开采能力、流动性和良好风险管理的产品。那些仍然依赖高杠杆、未经证实的信息和“快速”预期的投资者,在市场进入实质性竞争阶段时,很可能将被淘汰。
从长远来看,VARS认为,由于实际居住需求仍维持在高位,经济持续增长,基础设施投资不断扩大,从而增加资产价值并刺激投资需求,房地产价格难以大幅下跌。
然而,2026年市场很可能将不再出现蔓延的“热浪”增长。取而代之的是清理阶段,只有具有足够财务能力、良好成本控制能力的企业和具有长期视野的投资者才能站稳脚跟并受益。
“总而言之,2026年的房地产不再是短期期望的游戏,而是对企业和投资者的耐力、财务纪律和真正生存能力的考验”,VARS强调。
